Las discrepancias entre Catastro y Registro de la Propiedad son uno de los problemas más frecuentes en el ámbito inmobiliario. Estas divergencias pueden generar conflictos legales, afectar negativamente al valor de una propiedad y complicar trámites tan importantes como la compraventa o la obtención de hipotecas. En este artículo vamos a explicar cómo identificar y solucionar estas diferencias para garantizar una perfecta coordinación catastral-registral.
¿Por qué es importante la coordinación catastral-registral?
La coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad garantiza que los datos referentes a una misma propiedad sean coincidentes en ambos organismos. El Catastro se ocupa principalmente de la descripción física y gráfica del inmueble (superficie, linderos, localización exacta, etc.), mientras que el Registro de la Propiedad protege los derechos de los titulares del inmueble y recoge la información jurídica sobre la propiedad (titularidad, cargas, limitaciones, etc.).
Cuando existe una falta de coincidencia entre estos dos registros, pueden aparecer problemas importantes. Por ello, una correcta coordinación asegura la seguridad jurídica del propietario, evita conflictos futuros y facilita enormemente cualquier operación inmobiliaria.
Consecuencias legales de las discrepancias
Las consecuencias de tener datos discordantes en Catastro y Registro pueden ser variadas y, en ocasiones, graves. Entre ellas destacan:
- Problemas para acreditar la titularidad: Si los datos de superficie o límites no coinciden, puede surgir incertidumbre sobre la verdadera extensión de la propiedad.
- Dificultades para realizar operaciones inmobiliarias: Las discrepancias pueden retrasar o impedir operaciones de compraventa, herencias, hipotecas o donaciones.
- Litigios entre vecinos: Diferencias en los límites de propiedades adyacentes suelen desembocar en conflictos judiciales que podrían evitarse con una correcta coordinación.
- Implicaciones fiscales: Los errores en la superficie catastral pueden afectar a los impuestos asociados a la propiedad, como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
¿Cómo identificar las discrepancias?
Identificar discrepancias es relativamente sencillo revisando ambos documentos:
- Nota simple registral: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que detalla la descripción jurídica del inmueble.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica: Documento del Catastro que recoge la información física y gráfica del inmueble.
Una comparación minuciosa de ambos permitirá detectar cualquier discordancia en superficies, linderos o titularidades.
¿Cómo solucionar las discrepancias?
Una vez identificadas las discrepancias, existen diferentes vías para resolverlas:
- Expediente de coordinación catastral-registral: Se inicia en el Registro de la Propiedad y tiene por objetivo conseguir que ambas instituciones coincidan en la descripción gráfica del inmueble. Es el procedimiento recomendado cuando las diferencias afectan a límites o superficie del inmueble.
- Acta notarial de deslinde: En casos donde existan conflictos claros de límites con propiedades vecinas, esta acta certifica ante notario los límites reales de una finca.
- Procedimiento de subsanación en Catastro: Si el error proviene exclusivamente del Catastro, puede iniciarse un procedimiento de rectificación a través de su sede electrónica o presencialmente en oficinas catastrales.
- Rectificación registral: Cuando el error proviene del Registro de la Propiedad, se debe solicitar la rectificación mediante presentación de pruebas documentales que acrediten el error cometido.
¿Qué papel juega el topógrafo en estos procesos?
La figura del topógrafo es esencial para solucionar discrepancias catastrales y registrales, ya que aporta la precisión técnica necesaria para:
- Mediciones exactas: Realiza mediciones rigurosas y detalladas para obtener la superficie real del inmueble.
- Representación gráfica precisa: Elabora planos y certificados topográficos oficiales que ayudan en la actualización de datos catastrales y registrales.
- Informe pericial topográfico: Documento que sirve como prueba en procesos administrativos o judiciales cuando existen discrepancias complejas.
En definitiva, contar con un topógrafo experto garantiza una solución rápida y eficaz de cualquier discrepancia entre Catastro y Registro de la Propiedad, evitando conflictos legales futuros y garantizando la tranquilidad jurídica del propietario.
Si tienes dudas sobre cómo resolver discrepancias catastrales y registrales o necesitas asesoramiento especializado, no dudes en contactar con un topógrafo profesional que te guiará durante todo el proceso.
